市場向下，房地產投資后勁如何？
近日，國家發改委發布了《2018 年 10 月份全國固定資產投資發展趨勢監測報告》，報告顯示，1-10 月，全國房地產業新增意向投資額同比增長34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個百分點。
21世紀經濟報道注意到，報告首次披露了全國主要城市的房地產新增意向投資的增長情況，隨著調控效力的進一步發酵，銷售市場的低迷開始向投資領域蔓延，不同區域的投資動力強度和意愿開始分化，后續或將影響房地產投資增速。
東部房地產投資動力較低
報告按行業和區域的劃分，披露了全國新增意向投資項目和擬建投資項目的發展趨勢。
根據全國投資項目在線審批監管平臺的解釋，意向投資項目是指，監測期內已經獲得項目代碼的項目。各地區一段時期內的新增意向投資項目數量同比增速，在一定程度上反映了該地區在不同時段的投資動力強度，增速越大，動力越強。
擬建投資項目是指，監測期內已經獲得項目代碼并已辦理完成1個及以上審批手續的項目。擬建投資項目轉化率是指，一定時期內擬建投資項目數量與賦碼項目總數的比值。該轉化率在一定程度上反映了投資環境對項目落地的吸引力，轉化率越高，吸引力越強。
11月27日，一位東部省份的房企投資部門人士向21世紀經濟報道記者介紹，對于新增意向投資的理解，從流程上看，投資項目都需要獲得一個項目代碼，有了這個代碼，才能真正進入投資方案的審核。這就相當于發放了一個投資的“身份證”，但是否獲得通過是要看項目的具體投資方案。而國家統計局發布的房地產開發投資額，其實是以項目資金的支出為考量標準的，是投資形成后的概念。
“新增意向投資可以理解成房地產這個經濟發展重要‘引擎’的油料”，該人士表示。
21世紀經濟報道注意到，從報告披露的數據來看，“油料”尚且充足，但已有頹勢顯現。
報告顯示，1-10 月，全國房地產業新增意向投資額同比增長34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個百分點，連續兩個月出現下滑，且已比年內高點下降了約10個百分點。
區域層面，前10月，調控最為嚴厲的東部地區，在各區城中增速相對最慢，房地產業新增意向投資額同比增長15.3%，比前9月加快1.5個百分點。
東北地區的高速增長還在持續。前10月房地產業新增意向投資額增速達到40.5%，比前9月加快1.4個百分點。
而中西部地區的增速則在持續高位運行后有所回落。其中中部地區前10月增長達到76.1%，回落13.6個百分點。而西部地區達到48%，微幅回落1.9個百分點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，中西部正憑借低成本土地利用模式，吸引更多投資進入，而東部市場在房屋銷售等方面降溫，一定程度上影響了企業投資的意愿。
而同策咨詢研究中心總監張宏偉則向21世紀經濟報道表示，從總體來看，在銷售向下和資金鏈趨緊的背景下在2019年甚至可能出現負增長。
廣深兩城負增長
從今年6月份開始，國家發改委定期發布這一報告，至今已發布五期。而10月報告則是首次公布40 個主要城市的房地產新增意向投資額同比增速。
城市狀況與區域類似，但分化更為明顯。中西部的省會城市依然強勢，而負增長的城市則以東部一二線城市為主。
其中，北海是唯一增速超過200%的城市，鄭州、天津和西寧也實現了翻倍增長，而廈門、西安、青島、濟南、重慶、長春則緊隨其后，在40城中增速名列前十。
負增長城市則包括海口、太原、呼和浩特、烏魯木齊、哈爾濱、南京、寧波、福州、沈陽、杭州、合肥、廣州、深圳、南寧、貴陽、銀川和三亞等17個。其中，海口、深圳和呼和浩特市依次是降幅最大的三個城市。
21世紀經濟報道注意到，一線城市在這項數據上整體表現不佳，除廣深兩地負增長外，北京、上海的增長也在全國平均水平以下。
對此，張宏偉表示，與東部其他地區不同，一線城市的房地產新增意向投資項目數、投資額同比增速相對較低，并不是由于開發企業缺乏投資意愿，而在于前一階段一線城市土地供應較少，是項目供應量不足導致的數據層面有所下降，“總體來說是供給側的原因。”
而近期一線城市土地市場的表現似乎也對此觀點有所印證。11月26日，北京土地市場成交12宗地塊，成交總金額達到316.46億元，創下北京土地市場單日成交土地數量和單日成交金額兩項新高。
而上述房企人士則告訴記者，北京此次土地市場大批量成交有兩大特點，一是地塊競拍“冰火兩重天”，豐臺區兩宗限競房地塊競價分別達到64和46輪，溢價率也達到了25%和26%，高于北京今年土地平均溢價率水平，而順義的3宗共有產權住房地塊，則一宗流拍，一宗僅以1.5%的溢價成交。二是拿地企業以國企為主，房企“聯合拿地”方式較多。
“盡管資金鏈趨緊、銷售市場出現下滑趨勢且即將迎來大批供應，但房企雖然仍不缺乏在一線城市拿地的熱情，但總體上來說會更加理性”，上述房企人士表示。
