盈利指標延續下行上半年利潤普遍負增長，房地產企業營收增速顯著放緩
2020年上半年，突發的疫情影響了房地產企業竣工、交付節奏，給企業的經營和結算帶來較大壓力。根據各大企業發布的上半年業績報告數據，行業整體營收增速顯著放緩，利潤規模出現負增長。
從中期業績來看，房企各項盈利指標均延續了近年來的下行趨勢，且利潤率降幅進一步擴大。與此同時，宏觀調控政策持續，行業盈利空間持續受到擠壓；伴隨著前期高地價項目進入結算，也進一步推高了營業成本、壓縮了利潤空間。
業內分析認為，疫情下營收增速的顯著放緩及利潤規模負增長大概率是階段性的，隨著下半年市場進一步恢復，未來將更加考驗房企的運營管理效率和產品打造能力。
上半年營收增速大幅放緩
自2019年開始，房地產行業營收增速開始進入下降區間，這也標志著房企盈利進入瓶頸期。當前，行業增速持續放緩為房企帶來了諸多挑戰，2020年上半年，在行業利潤增速拐點確認、疊加疫情影響下，多數房企營收增速顯著放緩、利潤規模負增長，盈利指標延續近年趨勢繼續下行。
克而瑞地產研究中心近日公布的監測數據顯示，上半年受疫情影響，房企項目竣工及交付結轉進度普遍延緩，收入無法如期確認，營業收入增速較去年同期進一步明顯放緩。受監測的179家樣本房企整體營業收入為23056億元，較2019年同期僅增長6.2%，增速創歷年來最低。
其中，部分規模房企如碧桂園、華潤置地、中國金茂等，營收規模均出現不同程度的同比下滑。與此同時，行業整體營業成本增速也相應放緩，179家樣本房企整體營業成本達16600億元，同比增長12.4%，增速放緩6.8個百分點。
與此同時，2020年上半年房企利潤空間大幅收縮，行業整體利潤規模出現負增長，繼2019年之后增速繼續明顯下行。2020年上半年，179家樣本房企實現毛利潤6456億元、歸母凈利潤2116億元，分別同比下降7.0%、16.0%。
從利潤率指標來看，上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續近年來的下行趨勢，且降幅進一步擴大。克而瑞的數據顯示，上半年受監測的179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，同比下滑2.4個百分點；凈利率中位數為9.7%，同比下滑2.6個百分點。
綜合歷年數據來看，2020年上半年受監測的179家房企凈利率中位數降至2015、2016年水平。此外，歸母凈利率中位數達到歷年新低點，為7.2%。
“整體來看，近年來房地產行業盈利指標持續下行，主要還是要歸因于政策持續調控和高地價項目結轉影響。”克而瑞地產研究中心研究員朱一鳴分析認為，“一方面，從目前政策環境來看，調控基調仍以企穩為主，局部地區政策調控持續趨緊，特別是一二線城市限價政策難放松，存在地價房價比率高的問題，企業的盈利空間受限。”
“另一方面，上半年不少房企前期獲取的高地價項目進入結算，壓縮了利潤空間，也是導致企業盈利指標下降的重要原因。”朱一鳴表示，同時，今年二季度以來，土地市場火熱，高溢價土地成交不斷，這些項目將在未來一到兩年陸續體現在企業營收和盈利上，繼續對企業利潤率實現產生影響，企業應更加關注如何提升自身的產品打造能力，以提升高地價項目的產品溢價。
短期償債能力普遍下降
2020上半年，房地產企業經歷了一季度業績大幅下滑后，又在二季度迎來平穩恢復。一季度的暫緩開工、二季度的打折促銷等都對房企利潤造成了一定影響，控制成本、提升盈利能力將是房企下半年的重要目標之一。
隨著房企業績分化加速，強者恒強態勢持續，行業集中度進一步提升。中國指數研究院近日公布的研究報告指出，2020年上半年各陣營房企總資產周轉率及存貨周轉率略有下降。尤其是一季度房企銷售大幅跳水，加上工期延后等原因，使得房企周轉率均值有所下降。
具體來看，業績規模1000億-2000億陣營企業存貨周轉率情況表現明顯高于其他陣營企業，2020年上半年存貨周轉率均值為0.21，與去年同期基本持平。從這部分企業周轉率來看，疫情帶來的沖擊已逐漸消退，企業韌性十足，經營效率回歸正軌，基本已達去年同期水平。
從企業的負債水平來看，上半年房地產企業去杠桿效果顯著，各陣營企業負債水平均有不同程度的下降。中指院的數據顯示，業績規模500億-1000億陣營對負債的控制水平較強，資產負債率平均下滑1.23個百分點，有效負債水平也有5.45個百分點的下降，降負債成效較好。
值得一提的是，受債務期限結構影響，上半年大部分房地產企業的短期償債能力同比有所下降，流動資產對債務的覆蓋程度出現下滑。中指院方面分析認為，主要原因是因為企業在上半年所需利息水平較低，上半年的支付壓力較小所致。
從企業的債務結構來看，規模500億以上企業的短期負債水平均有所上升，尤其是1000億以上企業，短期債務占到70%以上，上半年債務壓力較大。中指院方面分析認為，當前監管機構對房企負債仍未放松，下半年負債率及債務結構調整仍為房企的主要任務之一。
“三道紅線”成行業最大變量
業內普遍認為，房地產行業特有的重資產屬性決定多數企業的發展依靠金融杠桿推動。而在當前階段，對于房地產行業的融資環境整體處于偏緊的狀態，一些關于房企融資的政策也時有出臺。特別是，近期出臺的一些監管新規，控制企業融資存量金額的同時，嚴格控制增量金額，防風險的同時與提升行業資金的使用效率。
“對于房地產行業融資的收緊政策已持續很久，房企也在主動有序地進行財務的管控和債務的管理，有序的調整杠桿水平。”億翰智庫相關分析人士指出，近期，“三道紅線”相關政策的出現，實實在在給部分企業融資帶來一定壓力。“企業優化債務結構的節奏或將進一步加速，而對于杠桿率處于低位的企業反而能夠有更大的空間有效利用杠桿實現更從容的發展。”
根據億翰智庫的監測數據，從2020年上半年受監測的50家房企凈負債率和融資成本變化來看，可比口徑之下，50家房企的凈負債率均值反而較2019年有所提升。其中主要原因在于前期凈負債率水平處于低位的企業在上半年加大投資的力度，如華潤置地、招商蛇口、新城控股等，進而使得這些受監測企業整體凈負債率水平有所提升。
不過，從今年前8月房企的銷售情況來看，規模房企銷售業績增幅轉正，1-8月銷售業績的目標完成率普遍在六成左右。從房企對全年業績展望和目標設定來看，盡管受到疫情影響，但企業并沒有調整全年業績目標的想法和打算，而是通過相應安排，盡最大努力去完成全年的業績，并爭取在完成目標的基礎上實現增量。
在業內看來，2020年是個特殊的時點，不僅僅因為疫情的突然暴發，也因為2020年是多家房企三年規劃或者五年戰略的終點，也是企業新的戰略規劃的起點。
“總體來說，今年上半年行業整體營收與利潤規模增長受疫情沖擊較大，但營收增速大幅放緩以及利潤規模負增長的走勢大概率是階段性的。”朱一鳴分析認為，隨著下半年疫情穩定、市場逐步恢復，房企勢必會加快施工進度、抓緊結算，力爭全年利潤規模的實現，整體利潤增長預期向好。
朱一鳴進一步表示，對于房企來說，一方面，營收規模是利潤規模實現的保障，在增速放緩的市場背景下，更應提高抗風險能力、增加收入增長的確定性，減少階段波動性，保證企業的穩定經營；另一方面，市場困境下，更加考驗企業成本管控能力的提升，房企應雙管齊下，保障利潤的實現。
