近期，上海寫字樓市場持續(xù)復蘇，租賃市場活躍度有所恢復，隨著延遲入市項目近期逐漸釋放，新增供應使空置率有所上漲。但大宗交易市場持續(xù)回暖，外資買家加碼重返上海。金融業(yè)、制造業(yè)和服務業(yè)成為引領(lǐng)上海甲級寫字樓復蘇的三大動力源。業(yè)內(nèi)分析指出，隨著《關(guān)于支持浦東新區(qū)高水平改革開放、打造社會主義現(xiàn)代化建設引領(lǐng)區(qū)的意見》等出臺，上海將持續(xù)深化改革，建設國際一流的營商環(huán)境，相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)市場也將迎來新的發(fā)展機遇。
經(jīng)濟復蘇引領(lǐng)寫字樓需求提振
前三季度，上海全市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期增長10.3%，增速比上半年提高3.6個百分點。前三季度，上海全市制造業(yè)投資比去年同期增長18.7%。六個重點工業(yè)行業(yè)投資增長31.2%。其中，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)投資增長74.1%，生物醫(yī)藥制造業(yè)投資增長15.2%，汽車制造業(yè)投資增長13.4%。
世邦魏理仕最新發(fā)布的《中國重點城市寫字樓租戶普查報告2020上海》顯示：截至今年第三季度末，金融業(yè)、制造業(yè)和服務業(yè)是上海甲級寫字樓的三大需求來源，全市外資企業(yè)租賃需求較前次2018年度調(diào)研結(jié)果有所上升。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度，上海市場共錄得14筆大宗交易，其中寫字樓物業(yè)類型有5筆，工業(yè)物業(yè)類型有5筆，商業(yè)4筆。其中，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟，成交面積達15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目，成交面積達15166.9平方米；嘉會醫(yī)療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。從投資者類型來看，本季度共有7筆外資買家，隨著三季度疫情消散，外資買家審時度勢，將目光重新聚焦上海市場。
世邦魏理仕華東區(qū)研究部主管陸燕說，此次調(diào)查通過分析上海153個甲級寫字樓項目內(nèi)超過6,125家（約841萬平方米辦公面積）入駐企業(yè)。
在制造業(yè)細分領(lǐng)域，調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費品制造業(yè)(12.4%)、醫(yī)藥與生命科學(4%)、工業(yè)品制造業(yè)(3.3%)與3C電子產(chǎn)品(2.9％)等需求均有顯著增長，顯示了在加快推進以科技進步和創(chuàng)新驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)升級背景下，上海制造業(yè)向高端方向發(fā)展。隨著上海寫字樓版圖迅速擴展，承租能力較強且對辦公環(huán)境有一定要求的高端制造業(yè)紛紛落址新興商務區(qū)。
在TMT行業(yè)中，網(wǎng)絡媒體、互聯(lián)網(wǎng)及手機平臺以及通訊產(chǎn)業(yè)的累計租賃面積均較前次統(tǒng)計有明顯成長，反映出在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型驅(qū)動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新增需求。
租戶類型方面，此次調(diào)查樣本內(nèi)的外資企業(yè)租賃面積占比為49％，較2018年上升3個百分點。從中外資企業(yè)分布來看，核心商務區(qū)較受外資青睞。南京西路、人民廣場、淮海中路等板塊外資企業(yè)集中度相對較高；而內(nèi)資企業(yè)則更多遍布于徐匯濱江、北外灘、五角場、大虹橋等板塊。
面對新時代大環(huán)境的變化，企業(yè)紛紛通過轉(zhuǎn)型尋求未來發(fā)展的新方向。2020年，上海全市超級租戶（10,000平方米及以上）企業(yè)達到113家，較2018年增加40家。內(nèi)資超級租戶占比在近五年的調(diào)查中逐步上升，于2020年達到43%，較2018年提升3個百分點，并較2015年大幅提升18個百分點。
需求回暖租金下跌遠期前景看好
盡快疫情后需求快速恢復，但加寫字樓租金水平仍處于下跌通道。萊坊發(fā)布的相關(guān)報告顯示，第三季度，上海核心商務區(qū)平均租金環(huán)比下跌1.4%至每天每平方米人民幣10.9元，其中小陸家嘴租金環(huán)比跌幅2.0%至每天每平方米人民幣11.5元。新興商務區(qū)平均租金繼續(xù)回落至每天每平方米人民幣6.9元，環(huán)比跌幅達到2.3%。
萊坊上海辦公樓服務部主管李章南分析說，“業(yè)主方繼續(xù)通過調(diào)低報價、給予定制化裝修和裝免補貼來吸引具有潛在租賃需求的企業(yè)，以應對原有租戶搬離帶來的空置面積增加。同時，近幾年新興商務區(qū)供應量的快速增加以及持續(xù)疲弱的租賃需求都是造成近期市場租金回落的重要原因。”
分析指出，受新冠疫情和經(jīng)濟不確定性的影響，商業(yè)地產(chǎn)的租金有所下跌。這是商業(yè)地產(chǎn)市場隨經(jīng)濟周期波動的正常現(xiàn)象。
盡管市場短期內(nèi)仍有不確定性因素，但多數(shù)機構(gòu)從更長周期看好上海寫字樓市場。世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務辦公樓部主管張越說：“上海在過去一段時間內(nèi)相繼推出營商環(huán)境3.0版改革方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時，在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下，我們預計上海將吸引更多的中資龍頭企業(yè)落戶，共同推動上海寫字樓市場新一輪增長。”
以浦東新區(qū)為例，今年前三季度，盡管受到年初新冠肺炎疫情的影響，浦東優(yōu)質(zhì)商務園區(qū)的租賃活動仍然活躍，前三季度累計凈吸納量接近8萬平方米。其中，張江板塊將全力打造成代表上海“卓越全球城市”水準、富有科創(chuàng)和生態(tài)特色的城市副中心。“金橋5G產(chǎn)業(yè)生態(tài)園”將進一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和先發(fā)優(yōu)勢，建設成為國際一流的商務園區(qū)。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文說，隨著金融的開放提速，中國簽署RCEP加快實施自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略，以及科技賦能下的產(chǎn)業(yè)升級，上海浦東將迎來新的發(fā)展機遇。
“我們預計今年中國是全球唯一能實現(xiàn)經(jīng)濟增長的主要經(jīng)濟體，2021年中國GDP增速將達到8%以上，然后恢復到常態(tài)化的增長。基于此，我們認為商業(yè)地產(chǎn)的復蘇趨勢也是可持續(xù)的。”世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌說。
