2022年以來(lái)，在“滿足購(gòu)房者合理的購(gòu)房需求”政策引導(dǎo)下，各地積極落實(shí)因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控邊際放松態(tài)勢(shì)明顯，購(gòu)房者置業(yè)情緒有所好轉(zhuǎn)，但整體預(yù)期仍偏弱。
3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，今年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。
“去年以來(lái)，受多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的下行態(tài)勢(shì)。但是從今年的情況來(lái)看，在各方面的共同努力下，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況出現(xiàn)了積極變化。房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)得到了減緩。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在當(dāng)日新聞發(fā)布會(huì)上表示。
中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人楊暢指出，總體來(lái)看，房地產(chǎn)銷售、竣工、施工、開工、拿地等端口的表現(xiàn)相對(duì)偏弱，整體信心仍然不足。“未來(lái)打通良性循環(huán)，還需要政策發(fā)力支持。”
銷售端仍面臨去化壓力
“前2月銷售指標(biāo)同比現(xiàn)負(fù)值在預(yù)期之內(nèi)，一方面，去年1-2月成交規(guī)模較高；另一方面，雖然政策逐步松綁，但由于松綁時(shí)間較短，目前購(gòu)房者的入市意愿并未大幅提升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙告訴記者。
貝殼研究院分析師潘浩則認(rèn)為，盡管今年前2月銷售面積出現(xiàn)明顯的同比下降，但與2017-2019年同期數(shù)據(jù)相比仍保持在同一水平，且略有增長(zhǎng)。
價(jià)格方面，易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積測(cè)算，今年1-2月全國(guó)商品房均價(jià)為9845元/平方米，同比漲幅-10.7%。
“價(jià)格同比降幅較大，這是過(guò)去幾年未曾出現(xiàn)的情況。”潘浩稱，因房企一季度和上半年面臨較大償債壓力，有動(dòng)力通過(guò)促銷加速銷售和回款，雙方面的因素共同導(dǎo)致價(jià)格同比下調(diào)。
此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月末，全國(guó)商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，較2021年末增加6003萬(wàn)平方米；其中，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士指出，從商品房待售面積的增加可以看出，銷售端仍面臨一定去化壓力。不過(guò)從政策動(dòng)向來(lái)看，今年以來(lái)不少城市在公積金貸款、商業(yè)貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等多方面做出調(diào)整，將有效提振市場(chǎng)信心。
房企新開工積極性不足
值得關(guān)注的是，在行業(yè)面臨較大壓力情況下，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持正增長(zhǎng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長(zhǎng)3.7%；其中，住宅投資10769億元，同比增長(zhǎng)3.7%。
潘浩認(rèn)為，這與年初部分城市的“土拍開門紅”，以及政府和企業(yè)對(duì)“保交付”高度重視直接相關(guān)。“開發(fā)投資數(shù)據(jù)的穩(wěn)定，預(yù)示著行業(yè)基本面維持穩(wěn)定，但同時(shí)也要看到行業(yè)所面臨的流動(dòng)性壓力依然較大。”
雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比仍在增長(zhǎng)，但增速較2021年全年有所收窄。
“前2月的開發(fā)投資增速數(shù)據(jù)，說(shuō)明房企開發(fā)投資意愿仍偏弱。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，地方政府會(huì)出臺(tái)積極創(chuàng)造營(yíng)商環(huán)境、鼓勵(lì)房企拿地相關(guān)的措施。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
與此同時(shí)，房企新開工積極性不足，今年1-2月全國(guó)新開工面積同比下降幅度超過(guò)10%。
“短期來(lái)看，隨著房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)資金面有望逐漸改善，但在償債高峰之下，企業(yè)整體仍面臨較大資金壓力，這將繼續(xù)拖累新開工和拿地規(guī)模。預(yù)計(jì)短期新開工規(guī)模同比會(huì)繼續(xù)下降，投資增速或繼續(xù)收窄。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。
銷售及融資規(guī)模的下滑，造成行業(yè)到位資金同步下行。今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預(yù)收款8027億元，下降27.0%；個(gè)人按揭貸款4124億元，下降16.9%。
“前兩個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款4105億，雖較去年同期下降，但月度均值仍高于去年四季度的月度表現(xiàn)，或表明國(guó)內(nèi)貸款有所修復(fù)。”楊暢表示。
付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上指出，《政府工作報(bào)告》提到，要進(jìn)一步推動(dòng)堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持推動(dòng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加快推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展“租購(gòu)并舉”，進(jìn)一步滿足商品房市場(chǎng)正常需求，相信房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展還是有基礎(chǔ)、有條件的。
