房地產(chǎn)行業(yè)政策有望迎來大調(diào)整。
住建部部長(zhǎng)倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
受訪專家認(rèn)為，持續(xù)低迷的樓市是致使此次住建部發(fā)聲的原因，此前雖然已經(jīng)出臺(tái)了多條措施來提振樓市，包括降息等，但效果甚微，樓市仍未有明顯起色。
“此前中央對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)聲基本都是寬泛定調(diào)和喊話形式，本次發(fā)聲則是近期來首次中央對(duì)于政策松綁的公開具體表態(tài)，提出了具體可行的政策內(nèi)容和松綁方向，是對(duì)7月24日中央政治局會(huì)議的補(bǔ)充和細(xì)化。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，住建部此次發(fā)聲，對(duì)接下來地方城市政策調(diào)整具有關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。
不過，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次表態(tài)是以住建部召開企業(yè)座談會(huì)的形式來發(fā)布，政策后續(xù)的落地，還需要金融管理部門以及各地貫徹落實(shí)。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”有望松動(dòng)
從政策方向來看，本次住建部主要提出了三大方向，一是針對(duì)首套房首付比例，二是針對(duì)改善性住房稅費(fèi)減免，三是針對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸政策。
其中，最受外界關(guān)注的就是對(duì)于“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的表述。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指有過購(gòu)房貸款記錄，再購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、天津、佛山、珠海、東莞等超20城已優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前限購(gòu)較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個(gè)核心城市，倪虹部長(zhǎng)明確提出個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。
多位受訪專家認(rèn)為，住建部此次對(duì)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房認(rèn)貸”的表述，對(duì)于一線城市影響是最大的。
據(jù)悉，目前北京的購(gòu)房政策為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即如名下有1套住宅或全國(guó)內(nèi)存在貸款記錄（還清與否無(wú)關(guān)），再次貸款購(gòu)買住宅即為二套。其商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普為80%，房貸利率在5.25%。
如果改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，換房家庭首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。
對(duì)于上海而言，當(dāng)前也是執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策，換房家庭購(gòu)房首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。若改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。
“對(duì)京滬兩地的分析可以看出，認(rèn)房不認(rèn)貸能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
“若是取消認(rèn)房認(rèn)貸，購(gòu)買二套房就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)于改善性客戶來說是一個(gè)重磅利好，大大降低購(gòu)房成本，減輕還款壓力，拉動(dòng)入市積極性，促進(jìn)改善性需求釋放。”陳霄稱。
不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸在一線城市預(yù)計(jì)不會(huì)全面松綁，很可能會(huì)率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。
8月上旬各地有望陸續(xù)落實(shí)政策
除了取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策，此次住建部提及刺激購(gòu)房市場(chǎng)的政策，還包括降首付和降房貸利率、換房減免稅費(fèi)。
“目前，熱點(diǎn)城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。”陳文靜稱。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前多個(gè)一二線城市首套房首付比例在30%，甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。
“短期來看，一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限，同時(shí)，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能。”陳文靜稱。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前還有一些城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，預(yù)計(jì)8月上旬各地會(huì)陸續(xù)落實(shí)此類政策。
對(duì)于改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免方面，2022年9月，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
此次住建部強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免，預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。
“稅收政策方面，預(yù)計(jì)有兩個(gè)調(diào)整方向，一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如取消總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；二是熱點(diǎn)城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。”李宇嘉表示。
陳文靜表示，7.24中央政治局會(huì)議后，住建部率先釋放積極信號(hào)，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場(chǎng)信心，同時(shí)也為各地加快落實(shí)優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍，預(yù)計(jì)各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，特別是二線城市的政策優(yōu)化或已在路上。
“此次政策調(diào)整，是2014年去庫(kù)存以來又一次政策大力度紓困，主要目的就是穩(wěn)定和托底地產(chǎn)，釋放內(nèi)需和消費(fèi)潛力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)目的。考慮到熱點(diǎn)城市剛需集中，換房需求開始主導(dǎo)，此次政策降低成本和門檻，會(huì)有效果，但具體的效果，要看后續(xù)各地推進(jìn)落實(shí)的情況，也要看金融財(cái)稅部門后續(xù)的政策實(shí)施。”李宇嘉稱。
